Согласование перепланировки нежилых зданий и помещений



Для чего нужна перепланировка?

В ходе коммерческой и хозяйственной деятельности организаций регулярно возникают изменения. Компания растет, изменяется, уменьшается и реорганизуется. Производство расширяется, перемещается, модернизируется или оптимизируется. Арендный бизнес проводит ротацию арендаторов, делает более комфортными условия пребывания под требования клиентов. Типовые постройки или существующие здания не удовлетворяют изменяющимся потребностям.

Изменения бизнеса в подавляющем большинстве случаев связано с необходимостью строительства новых зданий или необходимостью изменений конфигурации существующей нежилой недвижимости, занимаемой компаниями.

Стоит особо заметить, что если на здание или помещение распространяется право частной собственности, это не дает правообладателю (владельцу) права бесконтрольного самостоятельного внесения изменений в технические и эксплуатационные показатели объекта.

Перепланировка vs Реконструкция нежилого здания

Изменения, вносимые в существующие нежилые здания и сооружения, в целом разделяются на два направления:

Реконструкция – при значительных изменениях функционального назначения здания, его параметров (общей площади, площади застройки, высотности, этажности), при изменении конструктивных решений здания (влияющих на конструктивную устойчивость и безопасность).

Согласовательные действия при реконструкции регламентируются Градостроительным кодексом РФ и аналогичны новому строительству, с необходимостью получения ГПЗУ, разработкой проекта и его экспертизы, получением разрешения на строительство, с оформлением Заключения о соответствии (ЗОС) и Акта ввода в эксплуатацию. Эту полную схему реализации строительных проектов зачастую называем «большим кругом».

При меньших вмешательств в здание следует идти «по малому кругу», выбирая административный путь предусмотренных законодательством действий.

К таким действиям относятся:

  • Перепланировка помещений
  • Переоборудование помещений
  • Изменение фасадных решений (Реконструктивные работы, устройство входных групп и крылец, изменение колористики)

Перепланировка – это действия по изменению планировочных решений (конфигурации) нежилого помещения/здания, без изменения функционального назначения объекта, такие как:

  • Снос (демонтаж) ненесуших перегородок и стен или их замена,
  • Устройство проемов в ненесущих перегородках и в ненесущих и несущих стенах,
  • Закладывание проемов в ненесущих перегородках и в ненесущих и несущих стенах,
  • Устройство и заделка проемов в перекрытиях,
  • Замена или изменение мест размещения и сантехнических приборов и инженерного оборудования

Важное свойство перепланировки – при ее проведении сохраняются общие ТЭПы (технико-экономические показатели) – функциональное назначение, общая площадь, высотность и т.д.

Переоборудование помещений – действия в помещениях, не нарушающие несущей способности конструктивных элементов, ведущие за собою изменение функционального назначения.

Реконструктивные работы - частичные изменения внешнего архитектурного облика зданий, строений, при которых:

  • Создаются или закладываются внешние проемы в наружных стенах (окна, двери),
  • Создаются оконные проемы в наклонных кровлях,
  • Изменяются элементы декора, пластики фасадных решений, заменяются материалы отделки фасадов,
  • Создаются или убираются входы, с устройством крылец, навесов, лестниц, дебаркадеров,
  • Устройство лестниц, крылец, навесов, дебаркадеров к существующим входам,
  • Создаются или убираются балконы или лоджии,
  • Создаются или убираются тамбуры или иные варианты входных групп зданий,

Изменение фасадных решений – переустройство типа фасада (например устройство вентилируемого фасада вместо оштукатуренного), изменение пластики, декоративных элементов, цветовых решений окраски стен и других элементов фасада. Иными словами, это любые значительные вмешательства, влияющие на визуальное восприятие здания.

Когда не нужны согласования перепланировки нежилого помещения?

Обратите внимание - случаев, когда не требуется согласований перепланировки нежилого помещения, весьма немного:

  • Косметический ремонт помещений, без изменения геометрии помещений и без изменения нагрузок,
  • Замена окон и дверей без изменения геометрии проемов, если это не сказывается существенным образом на визуальном восприятии внешнего вида здания,
  • Замена оборудования на аналогичное,
  • Покраска фасада по уже имеющемуся колористическому паспорту.

Последовательность действий при перепланировке помещения (здания)

Общая последовательность действий при перепланировке нежилого помещения обычно сводится к следующему алгоритму:

  1. Консультация специалиста. Необходимо ознакомиться с имеющейся по объекту документацией, оценить имеются ли уже выполненные неузаконенные изменения в планировках. Требуется оценить планируемые изменения и проработать оптимальную линию согласующих действий.
  2. Сбор необходимого пакета документов.
  3. Проведение обследования состояния нежилых помещений силами специализированной организации (имеющей допуск СРО на соответствующий вид работ)
  4. Разработка проекта силами проектной организации (имеющей допуск СРО на работы по проектированию). В проектной документации показываются планируемые к реализации изменения.
  5. Проведение согласований проектной документации. Перечень согласующих инстанций разнится для каждого случая и для разных муниципальных образований. В общем это может быть: Орган Роспортребнадзора, орган Госпожнадзора МЧС, орган местной Архитектуры (для Москвы – АПУ), Жилищная инспекция, проектная организация – автор проекта здания, собственники соседних жилых и нежилых помещений или их объединение (например ТСЖ), управляющие и эксплуатирующие организации и др.
  6. Получение разрешительной документации
  7. Проведение строительно-монтажных работ. При проведении СМР следует руководствоваться проектной документацией, своевременно оформлять исполнительную документацию и обеспечить привлечение разработчика проектной документации для выполнения авторского надзора.
  8. Сдача результата работ СМР
  9. Регистрация изменений в отделении ГКН и регистрацию права на объект с новыми характеристиками

Представленная канва не дает точного представления по выполняемым действиям, т.к. для каждого случая они часто бывают сугубо индивидуальными, но дает общий ориентир последовательности мероприятий.

Перепланировка зданий и помещений - Порядок действий

Чем грозит перепланировка без согласования?

Многие владельцы недвижимости встают перед выбором – потратить значительное время на согласования перед началом работ по изменению конфигурации своей недвижимости или сначала построить, потом легализовывать сделанные изменения.

Полагаем на эту дилемму нет однозначного ответа.

Конечно же, любой выход из правового поля (а несогласованная перепланировка нежилого здания и есть нарушение действующего законодательства) влечет за собою вполне ощутимые последствия. Возможны штрафы, риски признания самостроем и необходимость восстановления в прежнем состоянии за свой счет, ограничения в пользовании и распоряжении своим имуществом - невозможность регистрационных действий, проведения сделок купли-продажи, регистрации в Росреестре договоров аренды помещений и проч. Такое помещение не может быть принято в качестве обеспечения при получении кредита в банке.

С другой стороны интересы бизнеса не всегда позволяют затратить достаточно существенное время на преодоление административных процедур. Бизнес-необходимость при интенсивном ведении дел зачастую перевешивает и заставляет отодвигать бумажную работу на второй план.

Узаконивание перепланировок нежилых помещений

В решении «как поступить» владельцу недвижимости следует отталкиваться от пути наибольшего соответствия действующим административным процедурам. Но если такого не случилось, не стоит ставить крест на своих дальнейших планах.

Существует несколько способов узаконивания уже выполненных изменений в нежилом помещении, в числе которых:

  • Прохождение процедуры узаконивания выполненных перепланировок,
  • Прохождение комиссии по самострою,
  • Судебное решение о признании перепланировки,
  • Приведение помещений в первоначальное состояние и легальное согласование работ,
  • Прочие методы, применимые конкретно к Вашему Объекту.

В любом случае легализации незаконно возведенных конструкций необходимо подтвердить, что эти изменения:

  • Не являются реконструкцией, т.е. не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности объекта и в соответствии с п.4. ч.17 Градостроительного Кодекса РФ не требует оформления разрешения на строительство.
  • Выполнены с соблюдением всех действующих строительных норм и правил. Для этого проводятся обследования с оформлением Технического заключения о состоянии конструкций силами специализированной организации (имеющей соответствующую квалификацию и допуск СРО).

При легализации перепланировки нужно аргументировано доказать, что выполненные работы не нарушают законных интересов и прав граждан и не создают угрозы здоровью и жизни граждан.

Изменение фасадов в Москве

Для проведения существенных изменений фасадных решений в Москве необходимо оформить Колористический паспорт здания.

Колористические решения фасадов зданий в Москве разрабатываются с учетом функционального назначения объекта, местоположения объекта в структуре улицы, квартала, района, округа и города, типа окружающей застройки и прочих факторов. Обязательно учитываются материалы отделки фасадов.

«Паспорт колористического решения фасадов зданий, строений, сооружений в городе Москве» является одним из необходимых условий открытия ордера ОАТИ на установку лесов для ремонта фасада. Производство любых фасадных работ в Москве без него невозможно(кроме строительства новых зданий и реконструкции существующих). Постановлением Правительства Москвы № 114-ПП от 28 марта 2012 года принят административный регламент предоставления государственной услуги "Оформление Паспорта колористического решения фасадов зданий, строений, сооружений в городе Москве". Регламентом установлены требования к колористическому решению фасадов, его формированию и изменению.

Если Вы планируете выполнить помимо перепланировки ремонт фасада, связанный с изменением его цвета, материалов или фактуры, следует пройти путь Согласования колористического паспорта включая следующие этапы:

  • Разработка проектных решений – выполнение проекта колористического решения.
  • Сопровождение согласования проектной документации в Москомархитектуре.
  • Получение номера цвета из каталога - Московской цветовой палитры
  • Получение колористического паспорта в Москомархитектуре.

Процедура получения Колерного паспорта здания обычно не превышает 35 рабочих дней, а его стоимость зависит от сложности объекта, его местоположения, размеров и прочих факторов.

Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения

В стоимость работ по согласованию планировочных решений входит много факторов — на состав выполняемых действий влияют функциональное назначение здания, и его расположение, и площадь, и объем предстоящих работ. Наша компания готова оказать услуги по подготовке согласования планировки и прочих работ под ключ. Это означает, что цена работ будет включать в себя предпроектные изыскания, проектные работы, стоимость согласования и ввода объекта. Мы оказываем услуги как комплексно, так и по отдельности, исходя из потребностей Клиента.

На стоимость работ по согласованиям перепланировки нежилого здания (помещения) и узакониванию выполненных работ влияют:

  • Местонахождение Объекта (Москва, МО), сложность случая,
  • Необходимость выполнения проектных работ, объем вносимых изменений,
  • Комплексность (выполнение отдельно перепланировки, рекработ, работ по фасаду или комбинация этих видов работ),
  • Стоимость проведения инвентаризации объекта,
  • Необходимость постановки на кадастровый учет и регистрация ЕГРН
  • Прочие обстоятельства.

Для получения расчета стоимости согласовательных работ целесообразно запросить оценку специалистов необходимых действий применительно именно к Вашему Объекту.

Почему «РАНТА Девелопмент»?

РАНТА Девелопмент отталкивается от интересов Клиента и потребностей его бизнеса.

Мы подбираем те пути решения задач Заказчика, которые буду наиболее эффективны именно для него и максимально привязаны к существующей ситуации и поставленной цели.

Опыт проведения согласования перепланировки нежилых помещений, легализации объектов недвижимости позволяет предложить из широкого круга тот путь, который приведет к результату с наименьшими затратами и в наиболее короткий срок.

Мы готовы оказать высококвалифицированную помощь практически на любом этапе перепланировки нежилых зданий и помещений. 

Если у Вас есть вопрос или Вы хотите оформить заказ, позвоните нам по телефону +7 (495) 725-11-17
или воспользуйтесь формой ниже:

Компания «РАНТА Девелопмент» в партнерстве с ООО «Стандард Констракшн Сервисез» успешно завершила оказание услуг Строительного…

Компания «РАНТА Девелопмент» успешно завершила градостроительную проработку и Технический аудит земельного участка в д. Таболово городского поселения…

Компания «РАНТА Девелопмент» успешно получила Свидетельство об утверждении Архитектурно-градостроительного решения (АГР) по реализуемому проекту реконструкции…

Все проекты

24-26 апреля 2018 г. в 7 павильоне ЦВК «Экспоцентр» прошла Международная выставка и форум по торговой недвижимости MAPIC Russia с довольно плотной деловой…

Компания «РАНТА Девелопмент» в качестве Технического заказчика обеспечила изменение вида разрешенного использования (ВРИ)…

Компания «РАНТА Девелопмент» в качестве Партнера – Технического заказчика обеспечила и успешно получила Градостроительный…

Все новости