Проверка земельного участка перед покупкой



Кому нужна проверка земельного участка перед покупкой

Поздравляем, Вы покупаете земельный Участок!

Вы – Инвестор. Вы покупаете участок для освоения его под ведение коммерческой деятельности. Приобретение земельного актива несомненно один из важнейших шагов в реализации планов и желаний Инвестора – Заказчика. Для этого потенциальный будущий собственник должен удостовериться в возможности предстоящего освоения территориии достижения желаемых технико - экономических показателей планируемого объекта.

Вы – Частное лицо. Вы решили приобрести земельный участок для развития личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для индивидуального жилищного (ИЖС) или дачного строительства, ведения садоводства, огородничества. Важно помнить о необходимости юридической проверки земельного участка, о тех характеристиках и документах, которыми должен обладать надел, чтобы ликвидировать или минимизировать риски после приобретения.

Риски приобретения земельного участка

К сожалению, Покупатель является более уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости, нежели продавец, учитывая, что продавцу передается значительная часть денежных средств и рассчитывать на их возврат гораздо сложнее, чем возврат земельного участка.

Так как абсолютно «чистых» во всех отношениях земельных участков в Москве и Московской области не так уж и много, то определенные риски имеют место быть.

Вот наиболее часто выявляемые риски:

  • Ограничения застройки. Продавцы (собственники, представители собственника – агентства, частные лица) земельных активов ориентированы на скорейшую продажу объекта, а не в удовлетворении Ваших потребностей и как следствие могут не сообщить существенные детали объекта и наличие ограничений (как существующих, так и планируемых). Например:
    • земля может иметь иное назначение и у Вас не будет возможности построить планируемый Вами объект.
    • На участке нельзя построить здание с требуемой Вами площадью/этажностью
    • Участок может находиться в охранной зоне
    • Еще в виде примера можно привести продажу земель, по территории которых в обозримом будущем пройдет автодорога и территория будет изъята.
  • Несоответствие, отклонения и неточности в документах. Этот риск может, как осложнить и увеличить сроки процедуры покупки, так и озаботить покупателя приведением в соответствие после приобретения из-за недостаточной юридической чистоты.
  • По участку проходят инженерные коммуникации. При этом вынос их с участка требует значительных затрат либо вовсе невозможен.
  • Нет возможности подключений к инженерным коммуникациям. Вы, как покупатель, должны быть уверены в возможности подключения к существующим сетям, либо что Ваш объект будет обеспечен требуемыми коммуникациями в определенный срок.
  • Невнимательность покупателя. Например, из-за собственной невнимательности покупатель может неверно юридически оформить документы и даже получить свидетельство о собственности не на тот участок, который был оговорен изначально.

Для устранения возможных рисков ничего не остается, как проверить земельный участок перед покупкой.

Что дает проверка земельного участка

Чтобы не приобрести «кота в мешке» необходимо должным образом проверить земельный участок. Это поможет вовремя выявить:

  • Возможность строительства. Оценить планируемое использование территории в соответствии с документацией территориального планирования, градостроительного зонирования и регламентов использования;
  • Наличие обременений (сервитуты, залог, арест, санитарно – защитных зон, природоохранных, охранных зон линейных объектов);
  • Возможности подключения участка к инженерным коммуникациям и оценить рентабельность таких подключений;
  • Несоответствия в кадастровых, правоустанавливающих и других документах;
  • Мошенничество («недосказанность» нюансов) со стороны продавца, имитация юридической чистоты участка.

Своевременная проверка земельного участка перед покупкой позволяет сберечь средства покупателя, вовремя отказаться от покупки участка или аргументировано значительно снизить его стоимость!

Ваши действия по покупке ЗУ перестают быть лотереей и становятся осмысленным, аргументированным и взвешенным действием.

Как проверить земельный участок перед покупкой

Итак, для начала, потенциальному владельцу необходимо определиться с предназначением будущей покупки и тем видом собственности, который для него приемлем. При выборе предложений целесообразно отбирать варианты земельных участков с соответствующей категорией и видом разрешенного использования, либо если актив очень «приглянулся», рассмотреть возможность их приведения в соответствие с наименьшими потерями.

Мероприятия по определению потенциала — градостроительный и/или технический аудит земельного участка наша компания рекомендует будущим собственникам проводить до приобретения актива, на стадии рассмотрения вариантов предложений. Тогда покупка будет наиболее соответствовать целям приобретения.

Виды проверок участка перед покупкой:

Градостроительные проверки земельного участка (или градостроительный аудит) – проводится для определения (оценки)возможного потенциала как существующего и планируемого использования земельного участка, а также планов администрации на эту территорию. Иными словами – выясняется, ЧТО МОЖНО ПОСТРОИТЬ на ЗУ.

В градостроительную проверку участка входит:

  • Выезд на земельный участок, обследование его и ближайшего окружения, фотосъемка ЗУ и окружения.
  • Анализ документов территориального планирования по участку:
    1. генеральный план города или городского округа (ГП);
    2. правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
    3. проект планировки территории (ППТ);
    4. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), при наличии.
  • Консультации в местной и областной администрациях и других заинтересованных организациях и ведомствах. Проведение встреч позволяет выявить обстоятельства, недоступные при обычном анализе документов. К примеру:
    1. применительно к Москве проводятся консультации в Москомархитектуре, НИИПИ Генпана г. Москвы, УГР округа, ГлавАПУ, Префектуре. При выявлении необходимости – в Мосгорнаследии, Департаменте городского имущества, Москомстройинвесте, Мосгоргеотресте и прочих ведомствах;
    2. Применительно к Московской области проводятся встречи в Администрациях городских округов, Главархитектуре МО, Территориальных управлениях Главархитектуры МО, Минстрое МО. При необходимости – в Мининвестиций МО и проч.
    3. Применительно к другим регионам – местные органы архитектуры и Администрация.

По результату градостроительной проверки Заказчик получает итоговый отчет, который позволит понять потенциал территории, а также как эффективно развивать земельный участок, с оценкой стоимости мероприятий (проработанной дорожной картой) по достижению желаемого результата при минимальных затратах.

Техническая проверка земельного участка (или технический аудит) – проводится для оценки технических ограничений участка, в том числе для определения возможности подключения к инженерным коммуникациям, присоединения территории объекта к улично-дорожной сети и др.

При проведении Технической проверки участка выполняются следующие действия:

  • обследование ЗУ и его окружения на предмет наличия проходящих коммуникаций, способных ограничить пятно застройки;
  • определение охранных зон существующих коммуникаций;
  • определение охранных и санитарно-защитных зон близлежащих объектов и возможности их сокращения;
  • выявление возможности присоединения к улично-дорожной сети;
  • выявление деревьев на участке и установление возможности их вырубки;
  • определение возможных точек подключения к сетям инженерного обеспечения;
  • проведение графического анализа выявленных ограничений застройки, проверки границ земельного участка.

В результате Клиент получает отчет, содержащий обоснованное мнение об обеспеченности инженерными сетями, возможности подключения к улично-дорожной сети, необходимости разработки проекта сокращения санитарно – защитной зоны и др.

Юридическая проверка земельного участка – проводится для подтверждения юридической чистоты земельного участка.Здесь потребуется анализ всей имеющейся на объект правоустанавливающей документации, кадастровой информации, выписок Росреестра, наличии ограничений (судебные решения, аренда, залог, сервитут) и др. Важно чтобы все характеристики земельного участка совпадали во всех документах и в данных всех имеющихся государственных баз.

Юридическая проверка земельного участка перед покупкой подразумевает получение архивных сведений обо всей предыстории участка.

Как проверить земельный участок перед покупкой

Очевидно, что стоимость проверки земельного участка перед его покупкой несоизмеримо ниже затрат на решение проблем, которые можно получить при поспешных действиях.
Нередко случается, что обладая материалами проверки, Покупателю удается значительно снизить стоимость покупки и уже на первой стадии окупить затраты на такую проверку.
Компания РАНТА Девелопмент проводит проверки участков, гибко выбирая объем работ непосредственно к потребностям Клиентов. Стоимость проверки зависит от состава работ, сложности и срочности, обычно находится в пределах от 75…350 тыс.руб.

Сроки проверки обычно составляют от 1-2 недель (для проработок в экспресс-режиме) до 1-2 месяцев (с получением письменных ответов на запросы по ключевым вопросам). Эти сроки несоизмеримы со сроками реализации проектов, поэтому есть резон потратить небольшое количество времени для выявления рисков покупки.

Кроме того, видя имеющиеся плюсы и минусы участка, Инвестор имеет возможность качественно спланировать график своего проекта, и этим оптимизировать реализацию проекта как в части сроков, так и в части затрат.

Сроки и стоимость работ зависят от ряда факторов (в том числе от местоположения земельного участка, количества участков, требуемого состава работ и др.) и гибко корректируются под конкретный объект.

У Вас уже есть участок

В нашу компанию часто обращаются собственники земельных активов с целью провести работы по анализу территории для определения максимально допустимых показателей ее использования и выявления юридической чистоты.

В случае если вы собственник земельного участка и планируете его реализовать, то нелишним будет знать насколько он ликвиден, что зависит от множества факторов.

Основными характеристиками, влияющими на ликвидность участка, являются:

  • местоположение, инфраструктура и транспортная доступность, возможность присоединения к улично-дорожной сети либо трассе, границы ЗУ;
  • наличие/отсутствие обременений, санитарно – защитных зон, природоохранных, охранных зон коммуникаций, экологическая обстановка;
  • наличие/отсутствие инженерных коммуникаций, возможность их быстрого подведения и рентабельность подключения;
  • наличие/отсутствие ГПЗУ и ИРД (исходно–разрешительной документации) для начала строительства, проектной документации;
  • планируемое использование территории в соответствии с документацией территориального планирования, градостроительного зонирования и регламентов использования.

Почему мы

Опыт, накопленный в течение более 10 лет позволяет специалистам РАНТА Девелопмент видеть ситуацию достаточно широко, чтобы спрогнозировать и исследовать возможные проблемы по участкам.

Нам многократно удается избавить покупателей ЗУ от множества проблем, затрат, о чем свидетельствуют как положительные отзывы и рекомендации наших Клиентов, так и поступление новых заказов от Партнеров, которые уже воспользовались нашими услугами.

Мы будем рады видеть Вас в числе своих Клиентов и получить следующий положительный отзыв от Вас!)

Если у Вас есть вопрос или Вы хотите оформить заказ, позвоните нам по телефону +7 (495) 725-11-17
или воспользуйтесь формой ниже:

Компания «РАНТА Девелопмент» в партнерстве с ООО «Стандард Констракшн Сервисез» успешно завершила оказание услуг Строительного…

Компания «РАНТА Девелопмент» успешно завершила градостроительную проработку и Технический аудит земельного участка в д. Таболово городского поселения…

Компания «РАНТА Девелопмент» успешно получила Свидетельство об утверждении Архитектурно-градостроительного решения (АГР) по реализуемому проекту реконструкции…

Все проекты

03 сентября компания РАНТА Девелопмент приняла участие в рабочей встрече с деловым
сообществом Московской области, которую провели Председатель…

24-26 апреля 2018 г. в 7 павильоне ЦВК «Экспоцентр» прошла Международная выставка и форум по торговой недвижимости MAPIC Russia с довольно плотной деловой…

Компания «РАНТА Девелопмент» в качестве Технического заказчика обеспечила изменение вида разрешенного использования (ВРИ)…

Все новости